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仲介手数料無料だからといって仕事がいい加減ではお問い合わせくださるお客様に失礼です。
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新築売買は買い手様から仲介業者へ手数料をお支払いいただくほか、売主（建築業者・ハウスメーカー）からも仲介業者へ「売却報酬」が支払われるケースがほとんどです。

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八王子住まいる不動産の3つの方針

• ✓ １．お客様情報をいただいてもしつこく営業しません！
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八王子住まいる不動産は、他の不動産会社がすくい上げることができない様々なニーズ・可能性を実現し、次の当たり前を創っていきます。

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八王子住まいる不動産
東京都八王子市明神町（京王八王子駅 徒歩3分／オレンジの看板が目印）

こんにちは！八王子住まいる不動産の清久（きよく）です。
いつも当ブログをご覧いただき、ありがとうございます。

不動産の売却を検討される際、「できるだけ早く、適正な価格で買い手を見つけたい」と思われるのは当然のことです。
しかし、不動産業界には売主様にとって大きな不利益となり得る「物件の囲い込み（かこいこみ）」という悪しき商慣習が存在します。

今回は、不動産の売却で絶対に知っておきたい「囲い込み」の仕組みと、売主様が被るリスク、そして対策について分かりやすく解説いたします。

不動産の「囲い込み」とは？なぜ起こるのか

囲い込みとは、売主様から売却依頼（媒介契約）を受けた不動産会社が、他社からの買主の紹介を意図的に断り、自社だけで買主を見つけようとする行為を指します。

不動産会社が囲い込みを行う理由は、売主・買主の双方から仲介手数料を得る「両手仲介」を狙うためです。

他社から「購入希望者がいる」と問い合わせが入っても、「商談中です」「契約予定です」と虚偽の返答をして門前払いし、自社で買主が見つかるまで物件情報を独占してしまうのが囲い込みの手口です。

囲い込みによって売主様が受ける3大リスク

囲い込みを防ぐためのチェックポイント

売主様ご自身で囲い込みを防ぐには、以下の点を確認することが重要です。

• レインズ（REINS）の登録証明書とステータスを確認する
  専任媒介・専属専任媒介契約の場合、レインズの取引状況（公開中・書面による購入申込みあり等）を売主様専用ページから確認できます。
• 定期的な業務報告の内容を精査する
  他社からの問い合わせ件数や内覧希望の有無について、具体的な数字と反応の提示を求めます。
• 他社への情報提供をオープンにしている業者を選ぶ
  「他社のお客様でも条件が良ければ積極的に案内する」姿勢が明確な不動産会社を選定することが最大の防御策です。

八王子住まいる不動産は「完全透明・囲い込みゼロ」でお手伝いします

不動産売却は、売主様の大切な資産を次の世代へ引き継ぐ重要なお取引です。
当社では、売主様の利益を最優先に考え、自社利益のための囲い込みは一切行いません。広く市場に情報を開示し、迅速かつ適正価格でのご成約を目指します。

「現在他社で売りに出しているが反響が全くない」「適正な価格で売却が進んでいるか確認したい」といったご相談も随時承っております。
八王子・日野エリアでの不動産売却は、ぜひお気軽に清久（きよく）までお声がけください！

八王子住まいる不動産 清久

こんにちは！八王子住まいる不動産の清久（きよく）です。
いつも当ブログをご覧いただき、ありがとうございます。日増しに秋の気配が深まってまいりましたが、皆様いかがお過ごしでしょうか。

さて、今日はお客様からよくご相談いただく、「相続したご実家の売却」にまつわる耳寄りな税金のお話です。

そんなお悩みをお持ちの方も多いのではないでしょうか。
通常、不動産を売却して利益が出ると税金（譲渡所得税）がかかりますが、一定の条件を満たすとなんと最大3,000万円まで控除される国の特例があるんです！
（つまり、利益が3,000万円までなら税金がかかりません。これはとても大きなメリットですよね！）

この特例を活用して皆様の負担を少しでも減らせるよう、全体の流れを分かりやすいイラストにまとめました。

イラストで見る！3,000万円特別控除の主な流れ

イラストにある通り、主な手続きの流れは大きく分けて3つのステップです。

特に、「確定申告の前に、八王子市役所での手続きが必要」という点は意外と知られていません。
市役所の住宅支援課で「被相続人居住用家屋等確認書」という書類を発行してもらう必要があります。

特例を使うための主なチェック条件

この特例を使うためには、いくつか条件が定められています。

• 昭和56年5月31日以前に建てられた旧耐震基準の戸建てであること
• 親御様がお一人でお住まいだったこと（老人ホーム入所等の例外あり）
• 相続してから3年目の年の12月31日までに売却すること
• 売却代金が1億円以下であること

「うちの実家は条件に当てはまるのかな？」「手続きが難しそう…」と迷われる場合も多いかと思います。

八王子市内の実家・空き家売却はお気軽にご相談ください

どうぞご安心ください。
八王子住まいる不動産では、控除の対象になるかどうかの事前確認から、市役所への書類申請サポート、そして大切なお家を少しでも良い条件で売却するためのお手伝いまで、分かりやすく丁寧にご案内しております。

「まずは話だけでも聞いてみたい」というご相談も大歓迎です。
ぜひお気軽に清久（きよく）までお声がけください！

八王子住まいる不動産 清久

こんにちは。住まいる相続相談室、相談員の清久です。

「うちは子どもたちの仲がいいから、相続でもめることなんてないよ」
ご相談の現場でも、そう笑顔でお話しされる方は少なくありません。

家族の仲が良いことは本当に素晴らしいことです。しかし、いざ相続が発生すると、それまで円満だったご家族の間でも意見が分かれ、関係がぎくしゃくしてしまうケースは決して珍しくありません。

その大きな原因の一つが、「誰がどの財産を引き継ぐのかが決まっていないこと」です。

遺言がないと、不動産は「分けられない財産」になりやすい

遺言書がない場合、遺産をどのように分けるかは原則として相続人全員による話し合い（遺産分割協議）で決めることになります。

預貯金のように数字で均等に分けられる財産なら比較的スムーズに進みますが、不動産は簡単に切り分けることができません。

決して誰かが意地悪をしているわけではありません。それぞれの生活環境や家族構成があるからこそ、話し合いが難しくなってしまうのです。

「家族仲が良いこと」と「利害が一致すること」は別

相続が始まると、お金や不動産という現実的な問題に直面します。

• 親と同居して介護を担ってきた方
• 遠方に住み、仕事や家庭の事情で頻繁には帰省できなかった方

それぞれの立場によって、親に対する思いや貢献への考え方は異なります。相続が起きてから「親は本当はどうしてほしかったのだろう？」と残された家族だけで悩むのは、想像以上に大きな心理的負担となります。

生前に本人の意思が明確に残されていれば、それが家族にとって迷いをなくす大切な「道しるべ」になります。

遺言書は「資産家のため」だけのものではありません

「遺言書はお金持ちが作るもの」というイメージを持たれがちですが、実際にもめやすいのは「主な財産がご自宅（不動産）のみ」というケースです。

「この家を誰に残したいのか」「売却して代金をどう分けてほしいのか」といった意思を元気なうちに整理しておくことは、財産の行き先を決めるためだけではありません。

残された家族が判断に迷わず、余計な負担や不必要な争いを抱えないための「家族への思いやり」そのものです。

不動産をお持ちの方こそ、元気なうちの早めの準備を

相続が発生してからでは、ご本人の本当の意思を確かめることはできません。
「あの時、きちんと聞いておけばよかった」と家族が後悔しないためにも、元気なうちから話し合いや準備を進めておくことが大切です。

不動産は、万が一のことが起きてから「どうする？」と慌てるのではなく、元気なうちに「どうしたいか」をご家族と共有しておくことで、大切な資産と家族の絆を守ることができます。

1. 相続税の基礎控除の基本ルール

相続税には「遺産の総額がこの金額以下であれば、申告も納税も不要」という非課税枠（基礎控除額）が設けられています。

法定相続人が3人の場合、3,000万円 ＋（600万円 × 3人）＝ 4,800万円 となります。

2. 相続放棄しても「3人分（4,800万円）」が適用される理由

民法上、家庭裁判所で正式に相続放棄をすると「初めから相続人とならなかったもの」とみなされます。

しかし、相続税法（税金の計算ルール）では、「相続の放棄があったとしても、放棄がなかったものとして法定相続人の数を数える」と明確に規定されています（相続税法第15条第2項）。

そのため、残った2人で4,800万円分の非課税枠をそのまま利用することができ、控除枠の面で損をすることはありません。

3. 「正式な相続放棄」と「遺産分割でのゼロ」の違いに注意！

「2人だけで分ける」と言っても、手続きの違いによって大きなリスク差が生じます。

• 家庭裁判所での相続放棄（正式な放棄）
  プラスの財産だけでなく借金もすべて手放します。被相続人に予期せぬ負債があっても請求される心配がなくなります。
• 遺産分割協議で取り分をゼロにする（話し合いのみ）
  財産をもらわない合意をしても法的な放棄ではないため、万が一の借金に対する返済義務はそのまま残るリスクがあります。

4. まとめ：迷ったら専門家へご相談を

相続放棄をしても基礎控除は3人分（4,800万円）のまま変わりませんが、不動産の名義変更（相続登記）や空き家の売却、特例控除の適用など、状況によって最適な進め方は異なります。
「実家をどう分けるべきか」「負債リスクを避けて売却したい」などでお悩みの際は、お気軽にご相談ください。

こんにちは、住まいる相続相談室の清久です。

今回は「意思能力と不動産取引」についてのお話です。

長寿大国の日本、寿命が延びた分だけ病気のリスクも高まります。
体は元気でもシニア層の認知症発症数が増加することが見込まれておりますが、認知症による判断能力の低下によって、不動産取引にはどのようなリスクが生じるのでしょうか？

住まいる相続相談室では、人の判断能力と不動産取引を想定した現実的な選択肢をお伝えしたいと思います。

人は一日3万5000回の決断をする

私たちは、言語・食事・交通といった事柄だけでも1日に平均2万回以上選択をしており、これに歩く、座るといった身体の動かし方についての決断や、会社・自宅で行う決断まで全て含めると、3万5,000回にも及ぶそうです。

決断をするための判断能力は、人が日常を行動するために必要不可欠なもの。
そして「人生とはこの決断の積み重ね」です。

認知症800万人の時代へ

近年は平均寿命が80歳を超えており、それに伴って病気のリスクも高まりますが、特に話題となるのが「認知症」です。

不動産取引に必要な意思能力

不動産取引において「意思能力」は絶対に欠かせません。
不動産の売買契約や所有権移転登記を行う際、厳密には司法書士が本人と直接面談を行い、意思能力があるかを確認します。

実際の登記手続きを請け負う司法書士も、ご本人に認知症の疑いがあると判断した場合、どのような司法書士であっても登記手続きをお断りせざるを得ません。
そうなると、今後ご家族がその不動産を売却するためには「成年後見制度」を利用するしかなくなってしまいます。

判断能力が低下した人には法定後見制度～手続きの流れ

成年後見制度には、大きく分けて「法定後見」と「任意後見」の2つの制度があります。

法定後見は、すでに判断能力が低下した方を対象にした制度です。自分ひとりではお金の管理や各種契約手続きを行うことが難しい方に対して、後見人がついてサポートを行います。

意思能力がある方の選択肢

将来の判断能力低下リスクに備えて、「元気なうちにできる対策」を整理しておくことが非常に重要です。

① 任意後見制度

判断能力がしっかりある元気なうちに、将来に備えて信頼できる人物を後見人に指定しておく制度です。
元気なうちに備える「お守り・保険」のような制度であり、もし本人が亡くなるまで認知症にならず身体に不自由もなければ、後見活動は開始されないまま終了します。

• 将来型： 認知症予防・将来の判断能力低下に備えるタイプ
• 移行型： 認知症だけでなく、体が不自由になった時点から財産管理を委任するタイプ
• 即効型： 契約締結後すぐに能力低下の診断を受け、速やかに後見活動を開始するタイプ

② 家族（民事）信託制度

財産を持つ本人（委託者）が、信頼できる家族（受託者）に財産を託して名義を移転し、信託契約で定めた目的に従って「管理（守る）」「活用（生かす）」「承継（遺す）」を行ってもらう仕組みです。財産の利益（賃料収入や売却代金など）は引き続きご本人（受益者）が受け取ります。

③ 生前贈与

財産を持っている方が存命のうちに相手へ財産を無償で譲る方法です。相続は亡くなった後に発生するため、遺言書がない場合は法定相続人全員による遺産分割協議が必要になりますが、生前贈与であれば「誰に・何を渡すか」を生前の意思で決めることができます。ご家族に直接想いや分け方の意図を説明できる点も利点です。

④ 不動産売却

将来を見据えて、ご本人の判断能力がしっかりしているうちに売却を決断するのも有効な選択肢です。一般市場での適正相場で売却が可能です。

八王子の不動産屋・八王子住まいる不動産がお手伝い

所有者様ご自身が望んで手に入れ、大切に守ってきた不動産です。手放したくないと思われるのは当然のことです。

ですが、ご自身の意思能力がしっかりある元気なうちに整理・精算しておくことも、残されたご家族を守るための大切な選択肢の一つです。
親御さんからご家族に残すものは、お金や土地といった財産だけではありません。

親御さんからお子様たちへの「家族を想う気持ち」をしっかりと形にして残せるよう、私たちが全力でお手伝いさせていただきます。

今回は「人は一日3万5000回の決断をする!! 判断能力の低下から不動産取引のカウントダウン!!」をお届けしました。
最後までご覧いただき、ありがとうございました！

1. 死に水とはどんな水？

「死に水」とは、長時間水道管の中に滞留していた水のことをいいます。
旅行や出張で数日間家を空けた後や、空き家だった住宅に入居したとき、普段あまり使わない洗面所や来客用トイレ、屋外の散水栓などでは、配管内の水が長時間動かない状態になることがあります。この最初に出てくる水が「死に水」です。

長時間動かない配管内の水にご注意ください

2. 死に水が溜まりやすい場所って？

ご家庭内でも、特に「死に水」が溜まりやすいポイントがあります。

• 1. 使っていない予備の蛇口・2階の洗面台
• 2. 長期間閉め切った空き部屋や来客用トイレの水道
• 3. 普段ほとんど使わない屋外の散水栓
• 4. 旅行や帰省などで数日間留守にした後のすべての蛇口

3. 水道水どれくらい流せば安心？

目安としては、30秒から1分程度、または水が十分に冷たくなるまで流すと安心です。
朝一番や数日ぶりの使用時は、このひと手間を習慣にするだけでクリアな水道水を利用できます。

最初は少し流して配管内の水をリフレッシュ

4. 新築住宅や中古住宅への入居時も忘れずに

新築住宅では建物完成からお引き渡しまで期間が空くことがあります。
中古住宅やリフォーム済み物件でも、しばらく水道が使われていなかったケースは珍しくありません。
ご入居初日は、キッチン・洗面所・お風呂などすべての蛇口からしっかり水を流し、配管全体の水を入れ替えてから使い始めるのがおすすめです。

5. 毎日の小さな習慣が安心につながります

日本の水道水は世界トップクラスの安全性を誇りますが、「最初の少しを流してから使う」という小さな配慮で、より安心・安全な生活を送ることができます。
新生活を始めたばかりの方はもちろん、普段あまり使っていない蛇口があるご家庭も、ぜひ一度チェックしてみてください。

6. 入居者という家族！

実は今回の記事を書くきっかけとなったのは、当社でお付き合いのあるビルの大家さんからのご相談でした。
「テナント内の水道配管の一部分が死に水になることで、上階の入居者に悪影響が出ないか心配。対策工事をしたい」とのこと。

私自身も不動産業に20年以上携わっていますが、配管構造による死に水のリスクを改めて深く考える大きな契機になりました。
賃貸アパートでも空室の元栓バルブがしっかり閉まっていないと、他の部屋の配管に滞留水が混ざってしまうことがあります。

今回は「死に水を知って安心・安全な暮らしを」でした。
最後までお読みいただき、ありがとうございました！

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実際の現場に設置された制震ダンパー「SAFE365」

※柱の下半分に色が付いているのは白蟻対策の防蟻剤が塗布されているためです

1. そもそも「SAFE365」とは？仕組みを分かりやすく解説

SAFE365は、建物内部に設置された特殊なダンパーが地震エネルギーを効率よく吸収し、建物の揺れ幅を大幅に低減する装置です。
柱や梁、壁への負荷が軽くなるため、構造全体の損傷を防ぎます。

2. SAFE365の「3つの大きなメリット」

3. 震度6強×約200回の実証実験（公式動画あり）

実大振動実験では、震度6強クラスの激しい揺れを約200回連続で受けても制震性能が衰えないことが実証されています。
（震度6強が200回も来たら人間のメンタルが持ちませんが……それだけタフで頑丈という確かな証拠です！）

4. 将来を見越したメンテナンスについて

SAFE365は耐久性・メンテナンス性にも優れており、特別な定期点検や部材交換を必要とせず、長期間にわたり安定した性能を発揮します。
日頃から地震の揺れを抑えて建物の歪み・劣化を防ぐため、将来的な外壁・内装の修繕費用の削減にも直結します。

今回はアーネストワンの制震装置「SAFE365」の効果についてご紹介しました。
最後までご覧いただき、ありがとうございました！

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