なぜ査定書の金額が上がる？その仕組みとAI査定の精度について

こんにちは！八王子住まいる不動産の清久です。

ネットの広告で「高く売れた！」などのキャッチコピーを目にすることが多いと思います。実際、本当なんでしょうか？

八王子の戸建ての場合でいうと、高く売れる場合もあるし、その逆もあります。最近はネットで一括査定を申し込んで、不動産会社数社から査定書をもらう方が増えています。

でも、その提示された金額って本当に信じて大丈夫なのでしょうか？今回は「不動産売却査定の金額の仕組み」についてお話しします。

まずはAI査定ツールで！

当社では、不動産売却をご検討中のお客様に「AI査定ツール」の利用をお勧めしております。
町名・土地建物面積・築年数を入力するだけで、おおよその査定金額が瞬時に算出されます。

まずはご自身の所有不動産がいくらくらいなのか、大枠を把握することが何より大切です。
一般的な不動産売却の流れは「不動産会社へ相談・査定 → 売却依頼（媒介契約） → 広告・販売活動 → 売買契約 → お引渡し」となります。

一括査定サイトがあるので特に不要では？

「ネットの一括査定サイトを使えば同じように査定できるし、どこに頼んでも金額は一緒では？」と思われるかもしれません。
しかし実際は、不動産会社各社でまったく違う査定金額が出てきます。

もちろん当社も一括査定サイトに登録しており、お問い合わせいただいたお客様に査定書をお出ししています。レインズ（不動産業者専用のデータベース）の過去事例を基にプロが査定しているはずなのに、なぜ差がつくのでしょうか？

業界の裏側にあたるため言うべきか迷うところでしたが、お客様には正直な実態をお伝えしました。

一括査定サイトは不動産屋さんにとって競争なんです！

お客様が売却を任せる会社を選ぶ基準には、会社の知名度、広告・PR力、担当者の信頼性など様々な要素があります。しかし、最初に提示される「高額な査定金額」には強いインパクトがあります。

ここで営業担当者の「どうしても売却依頼（専任契約）を取りたい」という思惑が介入すると、相場からかけ離れた“高い査定書”が作られてしまうのです。
逆に控えめな査定額を提示する会社は、市場で本当に売れる現実的な価格を考えており、誠実で良心的とも言えます。

過去の事例からAIが査定します

そこで当社では、営業的な思惑が介入しない「客観的なAI査定」をお勧めしています。

特に「中古マンション」は同一棟内や近隣での取引事例が豊富にあるため、非常に精度の高い査定が可能です。過去の膨大な販売データを学習しているため、専有面積・所在階・バルコニーの向きなどを反映した現実的な価格が算出されます。

AI査定ツールも万能ではない！

非常に便利なAI査定ですが、決して万能ではありません。特に「土地」の査定はAIにとって難易度が高い分野です。
同じエリアの相場があっても、以下の要素で価値が大きく変動するためです。

① 敷地形状の違い（整形地と旗竿地）

敷地延長とも呼ばれる「旗竿地（はたざおち）」は、一般的な四角い「整形地」に比べて1〜2割ほど評価が下がる傾向にあります。道路に接する間口や前面道路の幅が狭く、駐車が困難な場合はさらに需要が限られてしまいます。

② 高低差のある土地（八王子特有の地形）

隣地や道路との間に高低差があり、既存の土留め（擁壁）が現在の建築基準に適合していない場合、買い手側に高額な造成・擁壁工事費用が発生するため、土地の査定額を下げざるを得ません。

中古戸建てはリフォーム歴と建築当時の造り

中古戸建ても築年数と面積ベースでAI査定されますが、現場の状況によって実際の価格は大きく上下します。
築年数が経過していても、定期的なメンテナンス・水回りリフォームがされている物件や、大手ハウスメーカー施工で基本構造がしっかりしている物件は高く評価できます。

個人情報不要のAI査定ツールをお試しください

まずは営業電話なしで、ご自宅の相場感をチェックしてみませんか？

八王子の不動産売却 お気軽にご相談ください

不動産売却をご検討中のお客様は、物件情報をお知らせいただければまずは机上にて精度の高い査定をいたします。
具体的なご検討に入られる際は、現地をしっかりと拝見・確認した上で最適な販売計画をご提案いたします。

今回は「AI売却査定と査定書の仕組み」についてお届けしました。
最後までご覧いただき、ありがとうございました！